لطالما كان سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة قوة دافعة للطموح والابتكار، لكن عام 2025 يمثل فصلًا جديدًا؛ فصل يحدده الدقة، الغرض، والتحول نحو الاستدامة طويلة الأمد. لم يعد النجاح في العقارات يعتمد على السعي وراء الأصول الأكبر أو الأكثر فخامة. المستثمر اليوم أكثر تمييزًا، يعتمد على البيانات، ويهتم للغاية بتغيرات أنماط الحياة. إنهم يطرحون أسئلة أصعب، يبحثون عن عوائد أكثر ذكاءً، ويطالبون بالعقارات التي تقدم أكثر من مجرد أربعة جدران؛ إنهم يريدون المرونة، المجتمع، الميزات التقنية، والقيمة المستدامة.
من المراكز المتوسطة الحيوية في دبي إلى الإمارات الهادئة المزدهرة مثل رأس الخيمة والشارقة، يتم إعادة تعريف مشهد العقارات في الإمارات. عوامل مثل ثقافة العمل الهجينة، القدرة على تحمل التكاليف، الإقامات ذات العلامات التجارية، وكفاءة الطاقة لم تعد مزايا؛ إنها متطلبات. ومع تركيز السياسات الحكومية على التخطيط الحضري، القدرة على تحمل التكاليف، وطموحات المدن الذكية، يعيد المطورون والمستثمرون ضبط استراتيجياتهم للبقاء في الطليعة.
في ظل هذا السياق الديناميكي، تحدثت BTR مع حمدان الكعيطوب، نائب الرئيس الأول للمبيعات والتسويق في ديار، وشريف سليمان، رئيس الإيرادات في بروبرتي فايندر حول ما هو التالي. تقدم رؤاهم الحصرية تحليلًا للقوى التي تشكل أولويات المستثمرين بدءًا من تغير ملفات تعريف المشترين ونقاط التسعير المثالية إلى الاتجاهات الجغرافية والطلب المتزايد على العيش المتكامل تقنيًا والمركز على المجتمع. استكشاف ما يعنيه حقًا القيام بـ ‘استثمار ذكي’ في عام 2025 ولماذا تبدأ القرارات الذكية بفهم ما يريده الناس حقًا من منازلهم ومجتمعاتهم ومستقبلهم.
حمدان الكعيطوب، نائب الرئيس الأول للمبيعات والتسويق في ديار.
ما الذي يجعل العقار ‘درجة استثمارية’ في عام 2025؟
“في عام 2025، عند الحديث عن العقارات ‘درجة استثمارية’، فإنهم عادة ما ينظرون إلى مزيج من الموقع، التصميم، وكفاءة التشغيل”، يقول حمدان الكعيطوب من ديار. “المواقع الرئيسية بالقرب من المراكز الحضرية، وصلات النقل، والمرافق الأساسية مثل المدارس والمستشفيات هي المفتاح هنا. ولكن الآن، العقارات الجاهزة للسكن مع التقنيات الحديثة وأنظمة كفاءة الطاقة وتتميز بتصميمات مرنة تجذب أنظار المستثمرين. على سبيل المثال، فإن المنازل ذات المدخل بدون مفتاح، الواي فاي عالي السرعة، والمساحات القابلة للتكيف للعمل عن بُعد تحقق عوائد إيجارية أعلى،” أضاف.
“كما يركز المستثمرون على العقارات ذات الإدارة المهنية والعمليات المدعومة بالتكنولوجيا، والتي يمكن أن تعزز الاحتفاظ بالإيرادات،” قال.
التقدمات التكنولوجية في إدارة العقارات تحدث فرقًا ملحوظًا. “التحليلات المدعومة بالذكاء الاصطناعي والمباني الذكية المدعومة بإنترنت الأشياء ساعدت في تقليل تكاليف التشغيل بنسبة تصل إلى 20 في المائة،” يضيف، مستشهدًا بنتائج شركة أمريكية بريميور. في بارك فايف من ديار، على سبيل المثال، تعكس ميزات الرفاهية، الأنظمة المستدامة، والتصميم الموجه نحو المجتمع هذه الأولويات.
المجتمع مقابل العيش المستقل: ماذا يفضل المستثمرون؟
يميل شعور المستثمر بوضوح نحو التطويرات الموجهة نحو المجتمع، يلاحظ الكعيطوب. التغيرات في نمط الحياة بعد كوفيد جعلت المجتمعات المختلطة الاستخدام مع العناصر السكنية والتجارية والترفيهية أكثر جاذبية من أي وقت مضى.
“صُممت مشاريع مثل ميدتاون وبارك فايف لإنشاء فرص للاتصال الاجتماعي،” يشرح. تُعتبر المساحات المشتركة مثل الحدائق على الأسطح، مناطق العمل المشتركة، ومناطق الرفاهية أكثر من مجرد مرافق؛ إنها نقاط بيع أساسية.
حتى الإقامات الجديدة على شاطئ آيا من ديار في أم القيوين تعكس هذا الاتجاه بمركزها المجتمعي الذي يجمع بين مرافق الطعام والاجتماعية والترفيهية. هذا يعكس حركة عالمية نحو العيش بأسلوب البوتيك؛ حصري ولكنه مجتمعي، يقدم الاتصال دون التنازل عن الخصوصية.
المرونة تزدهر:
“بالتأكيد، هذا القطاع في ازدياد،” يؤكد الكعيطوب. تقدم الإقامات مثل دي دبل يو تي إن ريزيدنسز الفخامة والمرافق للفنادق من الدرجة الأولى مع استقرار ملكية العقارات الخاصة. إنها صيغة تجذب بشكل متزايد الأفراد ذوي الثروات العالية.
وفي الوقت نفسه، كثفت ثقافة العمل الهجينة الطلب على العقارات القابلة للاستخدام المرن. “بارك فايف يدمج مناطق العمل الخارجية ومناطق الرفاهية لخدمة كل من المهنيين والعائلات،” يقول. التركيز واضح: التنوع، الرفاهية، والوظيفية في حزمة واحدة.
أولويات المستثمرين: لم تعد العوائد فقط
المستثمرون اليوم أكثر استراتيجية. في حين أن العائد الإيجاري الصحي بنسبة 6.31 في المائة على مستوى المدينة في دبي (دليل العقارات العالمي) لا يزال جذابًا، إلا أنهم يراهنون أيضًا على النمو الرأسمالي طويل الأجل والإمكانات لإعادة البيع، وفقًا للكعيطوب.
“يستهدف مشروعنا إليف في جبل علي جميع الأهداف الثلاثة: الدخل، التقدير، وإمكانية الخروج،” يقول الكعيطوب. المشاريع ذات العلامات التجارية وتلك التي لديها شهادات خضراء أو ذكية تجذب بشكل خاص لقيمتها المستدامة ومزايا إعادة البيع.
العمل المزدوج الآن عامل في العقارات:
لقد طمست الخطوط بين العمل والمنزل بشكل دائم. “يتوقع الآن أن تكون المنازل مكاتب، وصالات ألعاب، وملاجئ للرفاهية في آن واحد،” يقول الكعيطوب. استجابت ديار بعقارات مثل بارك فايف التي تقدم مناطق العمل الخارجية ومراكز اللياقة البدنية.
تأخذ الإقامات الرئيسية دي دبل يو تي إن الأمر حتى أبعد مع كبسولات التأمل المدعومة بالذكاء الاصطناعي، مناطق اليوغا الجوية، وغرف اللعب؛ إعادة تصور ما يمكن أن يبدو عليه العيش الحضري الشامل. عالميًا أيضًا، الشقق ذات المساحات القابلة للتحويل تتفوق على التصاميم التقليدية من حيث الإشغال، يواصل.
زخم السوق المتوسط: ماذا تقول الأرقام
الفئة ما بين 1-3 ملايين درهم تقود زخم العقارات في الإمارات، يقول شريف سليمان من بروبرتي فايندر. “إنها تسجل باستمرار أكثر من 8000 صفقة شهريًا، مما يضاعف الفئة التي تقل عن مليون درهم.”
أصبح القدرة على تحمل التكاليف حجر الزاوية في قرارات المشترين، خاصة بعد أن أعلنت حكومة دبي عن مبادرات الإسكان الميسور التكلفة المتوافقة مع خطة دبي الحضرية 2040. “يساهم هذا القطاع في حوالي 30 في المائة من قيمة الصفقة الشهرية ويظهر استقرارًا عاليًا ونشاطًا في الرهن العقاري،” يضيف سليمان.
أحجام الشقق المطلوبة:
يظل العيش في الشقق هو الاختيار المفضل، لكن الحجم مهم. تظهر بيانات بروبرتي فايندر أن 34 في المائة من المستأجرين يبحثون عن شقق بغرفة نوم واحدة، و30 في المائة لغرفتين، و11 في المائة فقط للاستوديوهات. هذا يعني أن المساحات المدمجة ولكن العملية مطلوبة بشدة، خاصة بين المشترين لأول مرة والعائلات الشابة.
شريف سليمان، رئيس الإيرادات في بروبرتي فايندر.
التحول نحو العقارات الجاهزة في القطاع المتوسط:
هناك تحول ملحوظ بعيدًا عن العقارات غير المخططة في نطاق 1-3 ملايين درهم. “رأينا انخفاضًا بنسبة 5 في المائة في الاهتمام بالعقارات غير المخططة وارتفاعًا بنسبة 8 في المائة في الطلب على الوحدات الجاهزة من يناير إلى مايو 2025 مقارنة بالعام الماضي،” يقول سليمان.
بينما لا تزال العقارات غير المخططة لها جاذبيتها، خاصة مع خطط الدفع المرنة، فإن الوحدات الجاهزة تكتسب جاذبية لعوائدها الإيجارية الفورية والمخاطر المخفضة.
النقاط الساخنة الجغرافية: الفائزون غير المتوقعين
تحدد بيانات دائرة الأراضي في دبي عدة مجتمعات ناشئة تقود الاندفاع في السوق المتوسط: شهدت قرية الثقافة، بوابة وصل، ومدينة موتور نمو حجم الصفقات بأكثر من 100 في المائة. في الوقت نفسه، سجلت مناطق مثل جبل علي، الصفا، الوصل، ووادي الصفا 3 نموًا بأكثر من 50 في المائة.
هل يعد العرض الزائد خطرًا؟
“من منظور شامل، نحن لا نرى عرضًا زائدًا”، يطمئن سليمان. السوق صحي، خصوصًا في فئة الشقق. الخيارات من نوع استوديو، غرفة واحدة، وغرفتين لا تزال تهيمن على عمليات البحث. في الوقت نفسه، يشهد قطاع الفيلات والمنازل التاون هاوس، الذي كان يعاني تاريخيًا من نقص، الآن خط إنتاج صحي من الإطلاقات الجديدة.
الطلب الدولي مقابل المحلي: الاهتمام الدولي بالعقارات في السوق المتوسط قوي، يقوده المشترون من الولايات المتحدة، المملكة المتحدة، الهند، مصر، وألمانيا. ومن المثير للاهتمام، يلاحظ سليمان ارتفاعًا في الأفراد من أصحاب الثروات العالية للغاية من هذه المناطق يظهرون اهتمامًا أيضًا بالعروض الفاخرة، مما يشير إلى أن جاذبية سوق دبي تمتد عبر الطيف الاستثماري بالكامل.
ما وراء دبي: رأس الخيمة والشارقة تتقدم
تكشف بيانات بروبرتي فايندر أن رأس الخيمة والشارقة تقومان بتحركات قوية ولكن هادئة. سجلت رأس الخيمة زيادة بنسبة 40 في المائة في الاهتمام الشهري من يناير إلى مايو 2025 مقارنة بعام 2024، مدفوعة بمشاريع كبيرة مثل جزيرة ويني أل مرجان.
شهدت الشارقة زيادة أكثر إثارة للإعجاب بنسبة 63 في المائة. جعلت التحسينات في البنية التحتية، وزيادة نشاط المطورين، والتسعير الأكثر وصولًا منها خيارًا مميزًا للمستخدمين النهائيين والمستثمرين على حد سواء. تظل العين مستقرة، خيارًا مثاليًا للاستثمارات الطويلة الأمد.
العقارات غير المخططة مقابل الجاهزة، الأولية مقابل الثانوية: ما هو التوازن؟
“المستثمرون diversifying استراتيجياتهم أكثر من أي وقت مضى،” يلاحظ سليمان. في عام 2025، يبلغ متوسط الصفقات غير المخططة 3200 شهريًا، لا تزال تتصدر المخططات، لكنها انخفضت من ذروتها البالغة 6000 في أكتوبر 2024. العقارات الجاهزة تتعافى، بمتوسط 2400 صفقة شهريًا، إشارة إلى أن العائد الفوري والمخاطر الأقل يكتسبان أرضية.
التفضيل للعقارات الأولية قوي أيضًا، حيث يزيد حجم الصفقات بنسبة 33 في المائة عن المبيعات الثانوية. “يجذب المشترون إلى التصميمات الجديدة، الميزات الذكية، وآفاق التقدير طويلة الأمد،” يقول سليمان.
كما يقول حمدان الكعيطوب، “المستثمر بعد الجائحة هو أكثر اطلاعًا، أكثر انتقائية، وأكثر توجهًا نحو نمط الحياة.”
وكما يضيف شريف سليمان، “نحن نشهد صعود المستثمر الشامل، شخص يوازن بين المنطق المالي والعيش القابل للعيش.”
الخلاصة: الاستثمار حيث يلتقي الرؤية بالقيمة
مع تطور عام 2025، يتضح شيء واحد: لم يعد العقار في الإمارات العربية المتحدة يتعلق باللعب الآمن أو مطاردة الاتجاهات. يتعلق الأمر بتوقع تحولات نمط الحياة، تبني التطوير الموجه نحو التكنولوجيا، والتوافق مع إحساس أكثر شمولية من القيمة. يستمر الخط الفاصل بين المنزل والاستثمار في التلاشي، مما يطلب من المشترين النظر في الراحة العاطفية بجانب المكاسب الاقتصادية.
المستثمرون يصبحون استراتيجيين، يوازنون بين القدرة على تحمل التكاليف في السوق المتوسط والتجارب الفاخرة ذات العلامات التجارية، يختارون بين الراحة الجاهزة وإمكانات العقارات غير المخططة، ويراقبون وجهات جديدة مثل رأس الخيمة والشارقة بتفاؤل جديد. إنهم يفكرون بما يتجاوز المساحة المربعة؛ إلى الاتصال، الرفاهية، الاستدامة، والمجتمع.
في هذا البيئة، لن يكون الفائزون فقط هم الذين يتبعون البيانات، بل أيضًا من يفهم الرغبات وراء الطلب. سواء كنت مستثمرًا متمرسًا أو مشتريًا لأول مرة، فإن أهم سؤال في عام 2025 ليس فقط “أين؟” أو “ماذا؟” بل “لماذا الآن، ولمن؟”
تكمن الإجابات، كما تكشف هذه الخطة، في تقاطع الفهم، الابتكار، والتأثير. وفي الإمارات العربية المتحدة، لا يتم بناء مستقبل العقارات فقط – بل يُعاد تصوره. كتاب قواعد العقارات لعام 2025 واضح: مستقبل العقارات في الإمارات ينتمي لأولئك الذين يتكيفون بسرعة، يفكرون على المدى الطويل، ويستثمرون بذكاء.
ما الذي يفعله المستثمرون الأذكياء الآن
قدم عام 2025 مشهدًا عقاريًا أكثر تعقيدًا بكثير. لم تعد أيام الاستثمار باستراتيجية واحدة. يريد المشتري اليوم:
-
منازل ذكية متكاملة تقنيًا في مواقع رئيسية وناشئة
-
تطويرات موجهة نحو المجتمع وتحسين نمط الحياة
-
فخامة ميسورة في نطاق 1-3 ملايين درهم
-
المرونة عبر الخيارات غير المخططة والجاهزة، الأولية والثانوية
-
القيمة لإعادة البيع، الدخل الإيجاري، والنمو طويل الأمد؛ في محفظة واحدة
